Что такое reverse mortgage ?
Обратная ипотека или reverse mortgage может обеспечить доход пенсионерам за счет собственного капитала.
Коротко:
- возможна с возраста 55 лет
- Свой дом и капитал в доме
- Сумма (reverse mortgage) не облагается налогом
- Можно получить всю сумму сразу или частями
- Нет ежемесячных выплат (интерес накапливается, а погашение по окончании контракта)- хорошо если рынок растет , растет и стоимость дома.
- Домовладелец продолжает владеть домом и отвечает за оплату налогов, страховки и прочее. В противном случае кредитор объявит дефолт и потребует погасить кредит.
- Lender’s fee and other expenses (lawyer, appraisal, etc) будут вычтены из моргиджа перед его полуйением. Здесь все как и с обычным моргиджем.
- Interest rate выше, чем у стандартного моргиджа.
- Надо обязательно проконсультироваться с адвокатом, так как здесь есть может возникнуть ряд вопросов, связанных с наследством.
Основные пункты.
Кто может получить обратную ипотеку?
- вы должны владеть домом,
- быть не моложе 55 лет,
- иметь достаточный капитал в своем доме (equity);
- сумма, которую можете получить, зависит от вашего возраста и стоимости дома (appraisal)
- заплатить комиссионные, которые возникают при оформлении ипотеки (необходимы два адвоката , appraisal, и другие возможные сборы)
И тогда сможете:
- Воспользоваться собственным капиталом, накопленным в домах.
- Получить свой собственный капитал в виде наличных.
- Обратная ипотека не облагается налогом (no tax).
- Ежемесячных платежей по ипотеке нет.
- Можно взять “одним куском” (lump sum) или получать помесячно, поквартально.
- Домовладельцы по-прежнему остаются собственниками дома.
- Домовладельцы по-прежнему отвечают за уплату налогов на недвижимость, страхование и техническое обслуживание.
- Предусматривается досрочное частичное погашение. Сумма комиссионных меняется в зависимости от близости к сроку погашения. Предоплата без комиссионных возможна в следующих ситуациях: раз в месяц - процентная порция; раз в год - 10% основной суммы (principal) или при обновлении моргиджа (через 5 лет) - 10% основной суммы (principal)
- Полное погашение кредита откладывается до тех пор, пока домовладелец не скончается, не продаст или не уедет из дома.
Все должно быть прописано в контракте и мелкие детали могут различаться от кредитора к кредитору.
Как обычно используются эти деньги:
- выплатить долги и остаток существующего моргиджа (погасив остаток стандартного мортгиджа, освобождаетесь от необходимости ежемесячных выплат);
- сделать ремонт в доме;
- Можно “подарить” для downpayment;
- Оплата медицинских счетов, и т.п.
ВАЖНО
- Процентные ставки по обратной ипотеке выше, чем по стандартному моргиджу.
- При оформлении ипотеки взимаются сборы (lawyer, appraisal, closing, etc)
- Основной и кредитный балансы обратной ипотеки со временем растут.
- Домовладелец может потерять право на выкуп своего дома (в таком случае кредитор становится его владельцем дома (foreclosure), а не наследники домовладельца).
Это происходит в следующих случаях:
- Неуплата налога на собственность (property tax) или неуплата страховки на дом.
- Непредвиденные обстоятельства: если, например, домовладелец с серьезными проблемами со здоровьем проводит в больнице несколько месяцев, то дом может считаться незаселенным. Эти сроки обычно оговариваются в контракте на ипотеку. Это рискует, что кредитор отзовет кредит и лишит права выкупа имущества.
- В случае смерти домовладельца с обратной ипотекой, если баланс ипотеки превысит рыночную стоимость дома. ПОЭТОМУ необходимо получить консультацию у адвоката. Здесь важно обсудить вопросы наследства и его получения.
